2023년 주택 청약 조건 완벽 이해하기
- 경제_부동산/부동산
- 2023. 10. 9.
의식주 에서 가장 많은 비중을 차지하는 "주", 바로 집인데요. 이런 비싸고 사기 힘든 집(주택)을 조건에 맞는 분들께는 상대적으로 저렴하게 제공하기 위해 만든 주택청약. 그 주택 청약의 기본 조건에 대해서 알아보는 시간을 가져보겠습니다.
여기저기 글을이 난잡하게 많지만, 제가 정리한 글을 보시면 청약 조건을 완벽하게 이해하실 수 있을 겁니다.
참고로 아래 조건은 민영주택의 조건입니다. 청약엔 두가지 종류가 있는데 민영주택과 국민주택입니다. 민영주택은 일반적으로 여러분들이 아는 기업의 아파트 (자이, 레미안, 힐스테이트 등)을 생각하시면 쉽고, 국민 주택은 국가나 지자체 브랜드 (LH(휴먼시아), SH(서울도시공사), 경기도시공사 등)의 주택을 의미합니다.
청약 조건
아래는 주택 청약을 신청하기 위해 필수로 방문해야하는 사이트인 청약홈에 명시되어 있는 조건 입니다.
최초 입주자모집공고일 현재 해당 주택건설지역 또는 인근지역 에 거주하는 자로서 민법에 따른 성년자(만19세 이상)와 아래의 어느 하나에 해당하는 세대주인 미성년자(주택청약 시 성년자로 인정)만 청약 신청할 수 있습니다. 단, 아래의 자녀 및 형제자매는 세대주인 미성년자와 같은 세대별 주민등록표등본에 등재되어 있어야 합니다.
- 자녀를 양육하는 경우
- 직계존속의 사망, 실종선고 및 행방불명 등으로 형제자매를 부양하는 경우
위 글만 봐서 이해가 되는 분들도 있겠지만, 그 의미를 하나하나 알아보도록 하겠습니다.
"최초 입주자모집공고일 현재"
어쩌면 가장 중요한 문구입니다. 예를들어 보겠습니다. 홍길동은 2023년 10월5일 네이버 뉴스에서 서울 강서구의 A아파트 분양 공고가 2023년 10월 22일에 발표가 난다는 글을 보았고, 실제 분양 신청을 2023년 11월 5일부터 8일까지 3일간 진행한다는 정보를 얻었습니다. 이 케이스에서의 이 문구의 현재는 바로 2023년 10월 22일 입니다.
즉, 2023년 10월 22일 이전에 청약을 하기 위한 최소 조건을 모두 달성해야 한다는 점입니다. 즉, 나이/기타 조건(생애 최초, 신혼부부, 세대주 여부, 청약통장 개설 및 납부 횟수, 금액 충족 여부 등등) 모든 조건이 바로 10월22일 전에 모두 완벽해야 한다는 것입니다. 그러니 이런 기사를 보고 청약 조건에 맞지 않는 부분이 있다면, 빠르게 그 조건을 알아보고 충족시키기 위해 노력해야 합니다.
" 주택건설지역"
주택을 건설하는 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도 또는 시·군의 행정구역을 말합니다. 다만, 주택건설용지를 공급하기 위한 택지개발사업지구 등이 둘 이상의 특별시, 광역시, 특별자치시 또는 시·군의 행정구역에 걸치는 경우에는 해당 행정구역 모두를 같은 주택건설지역으로 봅니다. 청약신청 시 해당 주택건설지역에 거주하는 자 외에 인근 주택건설지역에 거주하는 자도 청약신청할 수 있습니다.
" 인근지역 에 거주하는 자 "
주택공급은 동일 순위 내에서 해당 주택건설지역에 거주하는 청약신청자에게 우선적으로 공급되고 미달 시 무순위/잔여세대가 인근지역에 거주하는 청약신청자에게 공급됩니다. 다만, 수도권 내 대규모 택지개발지구 및 행정중심복합도시 예정지역(세종특별자치시)은 별도의 기준을 적용합니다.
인근지역의 범위
1. 서울특별시, 인천광역시 및 경기도 지역(이하 '수도권'이라 한다)
2. 대전광역시, 세종특별자치시 및 충청남도
3. 충청북도
4. 광주광역시 및 전라남도
5. 전라북도
6. 대구광역시 및 경상북도
7. 부산광역시, 울산광역시 및 경상남도
8. 강원도
* 다만, 세종특별자치시, 도청이전신도시, 혁신도시개발지구, 기업도시개발구역, 산업단지, 주한미군 이전지역, 위축지역에서 공급되는 주택은 해당 및 인근지역에 거주하지 아니하는 자도 청약 가능(주택공급에 관한 규칙 제4조제1항)
성년자 및 일부 조건에 해당하는 미성년자
원칙적으로 성년자(만19세 이상)만 청약에 신청이 가능합니다. 이에 첫 조건이었던 공고일이 중요한데요, 만약 생일이 공고일 이전인 2005년생은 신청이 가능하지만, 공고일 이후인 2005년생은 청약 신청이 불가능합니다. 또한, 일부 조건에 해당하는 미성년자도 청약신청이 가능한데, 자녀를 양육하는 경우나 직계존속의 사망, 실종선고 및 행방불명 등으로 형제자매를 부양하는 경우의 "세대주"인 미성년자만 가능합니다. 여기서 세대주가 가장 중요합니다. 세대의 주인이란 뜻으로 세대원인 사람은 해당이 안됩니다.
★★1순위 조건★★
위의 기본적인 조건이 있다면 청약 신청은 가능하나, 여기엔 순위가 존재합니다. 조건에 따라 1,2순위를 차등을 두었고, 실제로 청약 공고를 보면 1순위 청약과 2순위 청약은 구분을 지어 진행합니다. 2순위가 될 경우는 희박하기에, 이번 포스팅에서는 1순위의 조건만 알아보도록 하겠습니다.
"청약통장"
청약통장, 새 아파트를 분양받기 위한 참가 티켓으로 생각하면 됩니다. 가입한 뒤 매달 최소 2만 원부터 최대 50만 원까지 자유롭게 계좌에 부을 수 있다. 1500만 원 한도가 차기 전까지는 일시적으로 50만 원이 넘는 금액도 납입할 수 있다. 청약홈에서 얘기하는 청약통장은 세가지로 주택청약 종합저축, 청약예금, 청약부금 (85m2 이하만 청약 가능)이 있습니다. 가장 보편적인게 주택청약 종합저축으로 우리, 국민, 기업, 농협, 신한, 하나, 대구, 부산, 경남은행 등 9개 은행에서만 가입할 수 있습니다.
"청약통장 가입기간"
청약통장을 티켓이라고 하면, 이 티켓이 얼마나 값어치 있는가를 차등 두고 있습니다. 즉, VIP석 티켓이냐, 기둥 뒤 티켓이냐 그 차등을 두고 있는데, 차등의 기준은 아래와 같습니다. 청약을 넣고자 하는 지역의 구분에 따라 다른데, 투기 과열지구나 위축지역 등의 구분은 정책에 따라 바뀌니 검색해보길 추천드립니다. 단, 서울은 무조건 투기과열지구에 들어간다고 보시면 됩니다.
- 투기과열지구 및 청약과열지역 : 가입 후 2년이 경과한 분
- 위축지역 : 가입 후 1개월이 경과한 분
- 투기과열지구 및 청약과열지역, 위축지역 외
- 수도권 지역 : 가입 후 1년이 경과한 분 (다만, 필요한 경우 시ㆍ도지사가 24개월까지 연장 가능)
- 수도권 외 지역 : 가입 후 6개월이 경과한 분 (다만, 필요한 경우 시ㆍ도지사가 12개월까지 연장 가능)
"납입금"
위의 가입 기간과 더불어 차등을 주는 두번째 조건입니다. 앞서 말한 청약통장의 세가지 중 청약부금을 제외한 두가지는 납입인정금액이 지역별 예치금액 이상인 분으로 조건을 걸고 있습니다. 민영주택 청약신청 시 지역별, 전용면적별 예치금액입니다. 청약부금 가입자는 85㎡ 이하 민영주택에만 청약신청할 수 있습니다.
지역/전용면적별 예치금액 (단위 : 만원)
| 구분 | 서울/부산 | 기타 광역시 | 기타 시/군 |
| 85㎡ 이하 | 300 | 250 | 200 |
| 102㎡ 이하 | 600 | 400 | 300 |
| 135㎡ 이하 | 1,000 | 700 | 400 |
| 모든 면적 | 1,500 | 1,000 | 500 |
(“지역”은 입주자모집공고일 현재 주택공급신청자의 주민등록표에 따른 거주지역 기준임)
"전용면적"
위에 언급된 전용면적에 대해 좀더 알아보겠습니다. 이게 정말 우리나라의 문제긴 한데, 보통 주택을 보러가면 평형을 많이 쓰지만, 정확히는 제곱미터 단위를 써야만 합니다. 어떤 아파트를 보러 가면, "이 아파트는 84에 59제곱미터에요" 이런 말을 종종 듣곤 합니다.
84면 84고 59면 59지 왠 84에 59 제곱미터?? 라고 할 수 있는데, 여기서 84가 공급면적, 59가 바로 전용면적이다. 즉, 주택의 용도 전용으로 쓰는 면적을 전용 면적, 그외 공동으로 쓰는 공동면적 (복도, 베란다 등)을 전용 면적과 합친 걸 공급면적이라고 합니다. 소위 "국평(국민 평수)"라고 불리는 평수가 전용면적 84제곱미터를 의미합니다. 이는 평형으로 30평대를 의미하며 방세개 화장실 두개 정도입니다. 본인이 원하는 아파트 사이즈를 생각해 미리 해당 금액이 납입되어있으면 됩니다.
★★예외 조건★★
위 조건을 다 갖추었다고 다 1순위는 아니다. 아래 조건에 또 해당되는 사람은 위의 조건을 모두 충족했더라도 1순위가 아닌 2순위로 청약을 해야 합니다.
상황1) 투기과열지구 또는 청약과열지역 내 민영주택에 청약하는 경우
- 세대주가 아닌 자
- 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 세대에 속한 자
- 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자
상황2) 주거전용 85제곱미터를 초과 공공건설임대주택, 수도권에 지정된 공공주택지구에서 공급하는 민영주택에 청약하는 경우
- 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자
상황1이 가장 보편적인 상황입니다. 즉, 1순위 조건 + 예외조건 피하기가 관건입니다. 세대주여야만 하고, 과거 5년 이내에 다른 주택 당첨이 되지 않았어야 하며, 2주택 이상 소유한 사람은 애초에 1순위가 되지 않는 다는 점을 참고해야 합니다. 즉, 1주택자는 1순위 조건을 충족합니다!!! 당첨 확률은 낮을 지언정 1순위 조건은 충족이 되니 1주택자 분들도 한번 청약을 도전해 보는 것도 좋을 것 같습니다.
아주 기본적인 조건에 대해서 알아봤는데, 사실 예외 사항이 너무 많습니다. 실제 분양 공고가 뜨면 그 예외사항 (예를들면 1순위는 넣을 수 있으나, 특별 공급이 따로 있고, 그 특별 공급 별 추가 조건 충족 필수)도 체크해야 하고, 납입금의 경우 금액만 맞는다고 되는게 아니라, 실제 그 안에서도 납입한 금액에 대한 차증 혹은 금액 + 납입 횟수도 체크하는 경우도 많습니다.
이후 포스팅에선 하나의 공고를 예시로 해서 좀 더 자세한 내용을 알아보겠습니다.